בתחילת 2011 התחיל בנק ישראל לפרסם סדרת הנחיות בנושא משכנתאות בישראל. ההנחיות פורסמו לאור עליות המחירים החדות במחירי הדיור, שהחלו עוד בסוף העשור הקודם. זאת, בעקבות הריבית הנמוכה במשק, היציבות האינפלציונית והעדר מסלולי השקעה רלבנטיים אחרים. מה החוט המקשר מאחורי סדרת ההנחיות? מה המגבלות לגבי משכנתא חוץ בנקאית או בנקאית ? כיצד ניתן לרכוש בית חדש לאור ההנחיות כאמור? בשורות הבאות נשיב לשאלות הללו בהרחבה. בנוסף, נציג את ההנחיות העיקריות וההשפעה שלהן על שוק המשכנתאות בישראל: בחירת תמהיל משכנתא, הון עצמי למשכנתא ודרכים לביצוע השלמת משכנתא..
היועצים הפיננסיים האיכותיים של המקור למשכנתא אופטימלית מסייעים למשפחות וליחידים בביצוע תכנון משכנתא והשגת משכנתא אופטימלית לדירה. זאת, תוך התאמה של הלוואת משכנתא לצרכים וליכולות של הלווים. אם יש לכם כוונות לקנות דירה חדשה ויש לכם צורך בנטילת משכנתא מותאמת עבורכם, אתם במקום הנכון. צרו קשר כבר כעת באמצעות טופס יצירת קשר באתר ונציגה מקצועית או נציג של המקור למשכנתא אופטימלית יצרו אתכם קשר בהקדם. אנשי המקצוע שלנו ילוו אתכם לאורך כל הדרך עד לסיום עסקת הרכישה.
המקצוענים של המקור למשכנתא אופטימלית פועלים בכל רחבי הארץ באחוזי הצלחה מרשימים בגיוס משכנתאות, השלמת משכנתא או הלוואות לעסקים.
המקור למידע ברשת על משכנתא
התאמת כלכלן לפי דרישת לקוח
דירוג ובקרת איכות של יועצי משכנתאות
במהלך חודש אפריל שנת 2011, החל בנק ישראל במהלך שהמטרה הכללית שלו היתה ייצוב שוק המשכנתאות בישראל. המהלך כלל פרסום של מספר הנחיות, שהראשונה שבהן התפרסמה באותו החודש. על מנת שניתן יהיה לייצב את שוק המשכנתאות, היה צורך להשיג שלושה יעדים חשובים:
כל אחת מההנחיות שפורסמו מאז ועד אמצע שנת 2014 הוסיפה נדבך לחומת הביטחון והיציבות הפיננסית שבנה בנק ישראל. למרות שההנחיות נוגעות לשוק המשכנתאות בישראל, אין ספק שאחד הגורמים שהביאו את קברניטי הבנק לביצוע המהלכים כאמור, היה משבר המשכנתאות בארצות הברית בסוף העשור הקודם. באמצע שנת 2014 פורסם מסמך מסכם לכל ההנחיות הללו.
כל אחת מההנחיות הללו בתורה, חייבה את רוכשי הדירות הפוטנציאליים להערכות מיוחדת ויש לה משמעות כספית ברורה ומיידית. בשורות הבאות נפרט את ההנחיות וננסה לעמוד על ההיגיון מאחורי כל אחת מהן.
הנחיות בנק ישראל פורסמו לאורך השנים, כאשר כל הנחיה נבחנת בשבע עיניים, הן מבחינת ההשפעה העתידית שלה והן מבחינת התוצאות שלה בשטח. לא פורסמה הנחיה חדשה מבלי לבחון תחילה את ההשפעה של ההנחיה הקודמת.
ההנחיה הראשונה של בנק ישראל עסקה בנטילת משכנתא בריבית משתנה ועיקרה – הגדלת אחוז המשכנתא שמותר ללווה ליטול בריבית משתנה. בהנחיה הזאת קבע בנק ישראל שלא יתאפשר לרוכשי דירה לקחת יותר מאשר שני שלישים מהמשכנתא בריבית משתנה. את השליש הנותר מחייבת ההנחיה לקחת בריבית קבועה. ואולם בנוסף להנחיה, המליץ בנק ישראל לכל לווה להגדיל את אחוז המשכנתא בריבית קבועה בתמהיל המשכנתא, מעל לשליש.
מטרת ההנחיה הזאת הוא הגבלת החשיפה לעליות במדד המחירים. אף שבסביבת ריבית נמוכה ההחזרים של משכנתא בריבית משתנה נמוכים יותר ביחס להחזרי ריבית קבועה, בטווח הארוך מוכח מעל לכל ספק שדווקא הרבית הקבועה היא המשתלמת. זאת, כיון שבמוקדם או המאוחר תחזור מדינת ישראל לאינפלציה שתטיס את ההחזרים כלפי מעלה. משכנתא צמודה נושאת אמנם ריבית נמוכה יותר, אבל עלולה לעלות ביוקר למי שנטל אותה.
בנובמבר 2012, כשנה אחרי ההנחיה הקודמת, יצאה הנחיה ששינתה במידה רבה את כללי המשחק. מדובר בהעמדת אחוז המשכנתא האפשרי על 75% ממחיר הנכס. טרם פרסום ההנחיה, אפשר היה להגיע למימון של תשעים אחוזים מערך הדירה. (90%). זאת, באמצעות הלוואה לכמה שנים, דרך חברת EMI שפעלה בישראל בתקופה ההיא. אמנם תמורת הזכות לקחת הלוואה משלימה שילמו הלקוחות ריביות גבוהות למדיי, אבל מצד שני לא הייתה בעיה של הון התחלתי לדירה.
למעשה, ההנחיה הזאת היתה קצת יותר מורכבת ממר שרבים יודעים או זוכרים, והיא כללה שלוש קטגוריות למשכנתא, שבכל אחת מהן נדרש אחוז משכנתא שונה:
מי שנוטל משכנתא חדשה לדירה ראשונה, זכאי על פי ההנחיה למימון של עד שבעים וחמישה אחוזים (75%) מערך הדירה. מצד אחד, חל שיפור מסוים לעומת המצב הקודם שבו עמדה המשכנתא על 70% מערך הנכס לכל היותר. (בלי לקחת בחשבון השלמת משכנתא של EMI, כמובן). מנגד, מי שנוטל משכנתא חדשה חייב עדיין להמציא הון עצמי של 25% מערך הדירה.
יחידים או משפחות שיש ברשותם דירה והם מעוניינים לעבור לדירה אחרת, גדולה או יקרה יותר, יוכלו לקבל משכנתא של 70% מערך הדירה לכל היותר. ההיגיון מאחורי ההנחיה הזאת הוא שמי שמחליט לשפר דיור, שילם קרוב לוודאי חלק מהמשכנתא שלו. מכאן שיש ברשותו הון רב יותר, או שיוותר בידיו סכום גבוה ממכירת הדירה הקודמת. ההנחיה החדשה משפרת את רמת הביטחונות של הבנקים ומגדילה את היציבות שלהם.
בהנחיה הזאת הוגדר גם טווח הזמן שבו אפשר למכור דירה כדי לרכוש אחרת במקומה. אמנם אפשר לקנות דירה חדשה עוד לפני מכירת הדירה הקודמת, אבל מנגד ישנו טווח זמן מוגדר לביצוע המכירה. מעבר לטווח הזה ייחשב הרוכש כמי שמחזיק שתי דירות, עם כל המשמעויות הכרוכות בכך, שהן בעיקר כספיות.
מי שתנאי הרכישה שלהם נפגעו בצורה הקשה ביותר הם אלה המעוניינים לרכוש דירה להשקעה בנוסף לדירה שלהם עצמם. אחוז המימון המרבי לקניית דרה נוספת עומד על 50%, כאשר את האחוזים הנותרים יביא המשקיע מהבית. ההנחיה איננה אוסרת רכישת דירה להשקעה. היא רק לא מעוניינת שרכישה כזאת תתבצע מכספי הבנקים. בטווח הקצר ההנחיה הזאת לא שינתה את פני שוק המשכנתאות בישראל. אבל כמה שנים אחר כך, ירד אחוז המשקיעים בתלילות.
בתאריך 15.07.2014 הוציא בנק ישראל מסמך המסכם את כלל ההנחיות בנושאי משכנתא החל משנת 2011 ועד לאותו תארים. אחד הסעיפים שבנק ישראל מצא לנכון להדגיש, היה הגדרת גובה החזר המשכנתא יחסית להכנסה נטו של רוכשי הדירה. סעיף כזר לא נכלל בהסכמי המשכנתא קודם לכן ולכאורה ניתן היה לקחת משכנתא בגובה ההכנסה החודשית בלא בעיה מיוחדת. עם זאת, הבנקים, כמו גם גופים המעניקים משכנתאות חוץ בנקאיות, פעלו בעצמם להגבלת שיעור ההחזר.
בנוסף למגבלה, בסעיף הבא קבע בנק ישראל שכנגד סכום ההחזר העולה על 40% מההכנסה, יוקצה משקל סיכון של 100%. במילים אחרות – על כל שקל מעל 40%, המלווים חייבים לשים שקל אחד בצד, כבטחונות שלא ניתן לעשות בהם שימוש למעשה.
החל ממועד פרסום ההנחיה הזאת, הנפיקו גופים בנקאיים משכנתאות עד גובה 40% מההכנסה החודשית נטו לכל היותר. הסכום שמערר ל-40%, כרוך בתשלום ריבית גבוהה יותר, וגם אז יש קושי לקבל אותו כהלוואה.
בין שאר ההנחיות, הגביל בנק ישראל גם את אורך חיי ההלוואה, קרי את מספק ההחזרים האפשרי. על פי ההנחיה, לא ניתן לקחת משכנתא שההחזרים שלה יתפרשו על פני יותר מאשר 30 שנה, כלומר 360 חודשים. ההנחיה הזאת נועדה להקטין הן את הסיכונים למלווים והן את הסיכון לבנקים. זאת מהטעם הפשוט שרמת הסיכון בפרישת הלוואה מערב לשלושים שנה, מגדילה מאד את הסיכון האקטוארי.
גובה הלוואת משכנתא מכסימאלי על פי ההנחיות יעמוד על 5 מיליון שקלים. כנגד כל שקל מעבר לסכום הזה, מחויבים הבנקים "לשים בצד" שקל משלהם, כבטחונות.
אף שהנושא הזה לא נסקר בחוזר של בנק ישראל, מן הראוי להזכיר אותו כאן. עד סוף העשור הקודם, נטילת משכנתא חייבה חתימה של שני ערבים על ההלוואה. בחירת הערבים התבצעה בזהירות ולא כל ערב אושר על ידי הבנק. החל מתחילת העשור הנוכחי, מחויבים רוכשי הדירות בביטוח משכנתא. מצד אחד, הביטוח הזה פוטר אותם מהצורך להביא ערבים, בעיה קשה בפני עצמה. מצד שני, מדובר בהוצאה נוספת המעיקה על התקציב המשפחתי. יתרון נוסף בביטוח המשכנתא הוא שהוא כולל ביטוח מבנה וביטוח תיקונים במקרים דחופים.
הנחיות בנק ישראל נועדו בראש וראשונה להגדיל את היציבות של הבנקים. זאת בעקבות הגידול החד בחשיפה שלהם למשכנתאות והחשש מפני קריסה פיננסית אפשרית. מנגד, ההנחיות נועדו להבטיח גם את הלווים מפני עלייה תלולה בריביות, ירידת מחיר הדירה או פגיעה בדירה בעקבות אסון טבע. מנגד, המצב החדש מחייב את הרוכשים הפוטנציאלים לגייס הון עצמי גדול יותר ולרכוש דירות שמחירן מאפשר עמידה בהנחיות.
עם זאת, ישנן דרכים שונות ומגוונות המאפשרות רכישת דירה ראשונה או דירה להשקעה, תוך עמידה בדרישות שפורטו לעיל. אם אתם מתכננים לרכוש דירה אבל חוששים מהעתיד, זה המקום עבורכם. כדאי ליצור קשר כבר כעת באמצעות טופס יצירת קשר באתר. נציגה מקצועית או מומחה פיננסי של המקור למשכנתא אופטימלית יצרו אתכם קשר בהקדם. המקצוענים שלנו ילוו אתכם לאורך כל הדרך, מרגע יצירת הקשר ועד לסיום עסקת הרכישה. המומחים של המקור למשכנתא אופטימלית פועלים בכל רחבי הארץ באחוזי הצלחה מרשימים בגיוס משכנתאות והלוואות לרכישת נדל"ן. צרו קשר כעת.
אהבת את המאמר? אולי יעניין אותך לקרוא גם
