title
לחצו להתקשרות:


משכנתא לתמא 38 ויזמויות נדל"ן

נטילת משכנתא היא תמיד תהליך מורכב, אבל כשמדובר במשכנתא לקניית קרקע ולבנייה עצמית המורכבות גדולה אף יותר – גם בגלל העלויות הגבוהות כבר בשלבים הראשונים וגם בגלל שהבנקים למשכנתאות מייחסים רמת סיכון גבוהה לפרויקטים שכאלה.

באופן דומה לנטילת משכנתא ליזמים, גם משכנתאות לתמא 38 מחייבות השקעת מחשבה מרובה וביצוע סקר שוק מקיף כדי להגיע לתנאי החזר משתלמים.

המקור למידע ברשת על משכנתא

התאמת כלכלן לפי דרישת לקוח

דירוג ובקרת איכות של יועצי משכנתאות

השלבים של משכנתא ליזמים לפי התקדמות הבנייה

קניית קרקע

ברוב המקרים בקשה לקבלת משכנתא ליזמים (כלומר אנשים שבונים בעצמם את ביתם) מוגשת עוד לפני רכישת הקרקע.

הסיבה לצורך במשכנתא לקניית מגרש לבנייה היא שעלות הקרקע בארץ, כמעט בכל מקום, גבוהה, ולרוב בני האדם אין את ההון העצמי הדרוש.

כדאי לדעת שאין צורך להגיש לבנק היתר בנייה או תוכניות מפורטות של הבית שיוקם על הקרקע, שכן הבנק מבקש לוודא רק את מיקומה של הקרקע ואת הבעלות עליה (ואת האיתנות הפיננסית של מבקשי אותה משכנתא לקניית קרקע).

עוד חשוב לציין שברוב המקרים גובה המשכנתא יהיה פחות מ-75% מערך הקרקע וזאת בשל רמת הסיכון הגבוהה מבחינת הבנקים.

התחלת הבנייה

באופן עקרוני ניתן להפריד בין משכנת לקניית קרקע לבין משכנתא לבניה עצמית, שאותה תוכלו לקבל רק לאחר שמציגים לבנק היתר בניה, תוכניות של הבית שעתיד לקום, חוזה עם קבלן מקצועי שיבצע את הבניה בפועל ומסמכים נוספים שיעידו על רצינות כוונותיכם, שכן הנכס שמשועבד לטובת משכנתאות לבניה עצמית עדיין לא קיים בפועל והבנק באופן טבעי מבקש לצמצם את הסיכון מבחינתו.

גם במקרה זה גובה המשכנתא ליזמים הוא פחות מ-75% (שאותם מקבל כמעט כל מי שקונה דירה ראשונה). בדרך כלל יעניק הבנק משכנתא בשיעור של 60%, ועם התקדמות הבניה ובמידת הצורך (אם למשל צצות הוצאות בלתי מתוכננות) הוא יגדיל את המימון.

דגש חשוב נוסף בשלב זה הוא שבמקרים של משכנתא לבניה עצמית הכסף מועבר לחשבון הבנק שלכם לא בבת אחת אלא בשלבים, בהתאם להתקדמות הבניה ולעלות הביצוע של כל שלב – שמאי מטעם הבנק מלווה את הבניה ולמשל נדרש אישור ממנו כי הסתיימה בניית השלד לפני הזרמת הכסף לשלב הבא.

סיום הבנייה וקבלת טופס 4

לאחר השלמת הבנייה וקבלת טופס 4 (הטופס המאפשר חיבור הבית לתשתיות) תוכלו בחלק מהמקרים לבצע מחזור משכנתא ובעצם להמיר משכנתא ליזמים, שבדרך כלל ניתנת בתנאים פחות טובים (בגלל רמת הסיכון) במשכנתא רגילה.

בכל מקרה חשוב לבחור תמהיל משתלם בהתאם לצרכים שלכם, כשבמידת הצורך מומלץ לקבל עזרה ממומחים בתחום של משכנתאות ליזמים.

משכנתא לתמא 38

יותר ויותר פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38) יוצאים לדרך ובאופן טבעי גדל גם הביקוש לנטילת משכנתאות לתמא 38.

משכנתא לתמא 38 נדרשת ב-2 מקרים שונים:

* רכישת דירה במסגרת פרויקט שכזה – בין אם במתכונת של הוספת קומות בבניין קיים (תמ"א 38/1) ובין אם במתכונת של הריסת הבניין הקיים ובניית חדש במקומו (תמ"א 38/2).

* שדרוג מדירה ישנה לדירה חדשה.

בכל מקרה במסגרת הבקשה לקבלת משכנתא לתמא 38 עלול לצוץ מוקש: אם היזם רושם הערת אזהרה על הבניין, הבנק מערים קשיים על מתן המשכנתא בגלל שלא ניתן לשעבד את הנכס לטובתו. פתרונות אפשריים הם ביטול הערת האזהרה לטובת היזם באופן זמני והחזרתה לאחר רישום הערת האזהרה לטובת הבנק, או חתימה על מסמך משפטי מחייב מצד היזם על כך שהערת האזהרה לטובת הבנק תגבר על הערת האזהרה שלו.

בנוסף, עקב המורכבות של פרויקטי תמ"א 38 והרצון של הבנקים למשכנתאות להימנע מסיכונים מיותרים, הם דורשים שורה ארוכה של מסמכים כדי לאשר מתן משכנתאות לתמא 38: נסח טאבו כולל הרישום של הדירות החדשות, ההסכם שנחתם בין הדיירים ליזם, ההיסטוריה של הקבלן (כלומר אילו פרויקטים הוא כבר הקים וכו', וזאת על מנת להעריך את הסיכוי להשלמת הפרויקט), מספר הדירות שכבר נמכרו בפרויקט הנוכחי, השלב שבו נמצאת הבנייה ועוד.