title
לחצו להתקשרות:


משכנתא לקבוצות רכישה

קבוצת רכישה הפכה בשנים האחרונות לקונספט מקובל לקניית דירה. כשמתארגנת קבוצה שכזו, במטרה להוזיל את עלויות הבנייה ובהתאם גם את עלות הדירה, נדרשת תשומת לב רבה במיוחד לבחירת המשכנתא, וזאת בגלל שהבנקים השונים מעמידים תנאים ייחודיים למתן משכנתא לקבוצות רכישה.

המקור למידע ברשת על משכנתא

התאמת כלכלן לפי דרישת לקוח

דירוג ובקרת איכות של יועצי משכנתאות

האם משכנתא לקבוצות רכישה אישית או קבוצתית?

משכנתאות לקבוצות רכישה ניתנות באופן מרוכז לכל חברי הקבוצה, לאחר שהבנק בוחן את יכולת ההחזר של כל אחד מהם בנפרד.

ההלוואה מהבנק נכנסת ישירות לחשבון הבנק הספציפי שמיועד להקמת הפרויקט וכל אחד מחברי הקבוצה ערב לחלקו היחסי בסכום הכולל.

אילו מסמכים יש להגיש לבנק?

תהליך אישור משכנתאות לקבוצת רכישה כולל שני שלבים:

בשלב הראשון מגישים נציגי הקבוצה לבנק דו"ח שמאות מפורט (דו"ח אפס) שכולל את עלות הקרקע, עלות הבנייה ושאר העלויות הנלוות לפרויקט, וכנגזרת ממנו את מחירה של כל דירה שתיבנה.

אם הפרויקט מאושר באופן עקרוני, מגיע השלב השני – מתן אישור נפרד לכל אחד מהחברים בקבוצת הרכישה בהתאם למאפייניו הספציפיים.

באופן עקרוני תנאי הסף הם הכנסה משפחתית של 8,000 ש"ח ומעלה (נטו) והחזרים חודשיים של עד 30% מגובה ההכנסה החודשית. כמו כן לא יאושרו בעלי עבר פיננסי בעייתי (חשבון מוגבל).

אם אחד החברים בקבוצה זוכה לסירוב, הוא יכול להפקיד בחשבון הקבוצה את הסכום הדרוש ולוותר על המשכנתא, אולם אם אין ברשותו מספיק כסף כדי לממן את חלקו בבנייה הקבוצה תיאלץ למצוא חבר אחר במקומו על-מנת להשלים את החסר.

מהו גובה המשכנתא המקסימלי לקבוצות רכישה?

דוח השמאות מאפשר לבנק לבחון את מידת הסיכון הטמונה בפרויקט ואת שיעור החיסכון שצפויה להשיג קבוצת הרכישה בזכות הפיכתה ליזמית של הפרויקט והוזלת עלויות הבנייה – ובהתאם לקבוע את גובה המשכנתא ואת תנאי ההחזר.

בכל מקרה הבנקים למשכנתאות מוגבלים ע"י בנק ישראל לשיעור מימון של 70% בלבד כשמדובר בהלוואה לקבוצת רכישה (בניגוד ל-75% כשמדובר על אנשים פרטיים שרוכשים דירה ראשונה), ובפועל, במקרים רבים, תעמוד המשכנתא על לא יותר מ-50-60% מהסכום הנדרש ליישום הפרויקט, שכן בנייה ע"י קבוצות רכישה נחשבת כמסוכנת יחסית.

מה קורה אם עלויות הבנייה גבוהות מהצפי הראשוני?

באופן עקרוני הבנקים מוכנים להגדיל את מסגרת האשראי אבל לא את שיעור המימון – כך שאם חברי קבוצת הרכישה משקיעים הון נוסף בהקמת הפרויקט גם הבנק יגדיל את המשכנתא ויזרים עוד כסף.

מתי מתחילים להחזיר את המשכנתא?

בחלק מהמקרים ניתן להתחיל להחזיר משכנתא לקבוצת רכישה רק לאחר סיום הבנייה. כדאי לקחת בחשבון שלתקופת גרייס שכזו אמנם יש יתרונות משמעותיים, אולם באופן טבעי היא מייקרת את המשכנתא כך שמומלץ לבחון בקפידה האם הדבר הכרחי.

האם ניתן למחזר את המשכנתא בסוף הבנייה?

באופן עקרוני ניתן למחזר משכנתאות לקבוצת רכישה לאחר השלמת הפרויקט עד לקבלת טופס 4 ורישום הדירות בטאבו, כך שכל אחד מחברי הקבוצה יקבל משכנתא אישית ונפרדת, בהתאם למאפיינים הספציפיים שלו (ועבור לווים טובים, בהחלט ייתכנו תנאי החזר משתלמים יותר).

יחד עם זאת לא בכל מקרה מאפשר הבנק מחזור משכנתא – סיבה טובה נוספת להקדיש מחשבה מעמיקה לבחירת הבנק המלווה את הפרויקט.

למה חשוב במיוחד לבחור בחוכמה את הבנק המלווה?

הבנקים, כאמור, מייחסים רמת סיכון גבוהה לבנייה באמצעות קבוצת רכישה ועל כן מציבים תנאי החזר נוקשים, דורשים ריבית גבוהה יחסית ועלולים להשפיע גם על הרכב הקבוצה.

על-מנת למצוא בכל זאת משכנתא לקבוצת רכישה שתהיה משתלמת ותאפשר יציאה לדרך ברגל ימין, חשוב לפנות אל מספר בנקים, להבין בדיוק מה מציע כל אחד מהם ולנהל מו"מ מושכל – רצוי בעזרת מומחים בתחום המשכנתאות לקבוצות רכישה שיסייעו לכם ליצור תמהיל אופטימלי ובמקביל להגדיל את כוח המיקוח שלכם.