title
לחצו להתקשרות:


תנאי קבלה למשכנתא ב 2016

אמנם מצד אחד היקף המשכנתאות נמצא בשנים האחרונות במגמת עלייה מתמדת, וב-2015 הוא הגיע לשיא של קרוב ל-65 מיליארד ש"ח, ובנוסף הן הבנקים המסחריים והן חברות אשראי חוץ בנקאי מתחרות על ליבם של מבקשי המשכנתא – אולם מצד שני לא כל מי שזקוק להלוואת משכנתא אכן יקבל אותה.

בין השאר בוחנים נותני המשכנתאות את ההון העצמי של מבקש/י המשכנתא, את גילם (כשגם תקופת ההחזר המבוקשת רלוונטית בהקשר זה), את ההכנסה (אם מדובר במשק בית, הרי שהפרמטר הוא כמובן ההכנסה המשותפת של בני הזוג), את היסטוריית האשראי ולעתים נדרשים מבקשי המשכנתאות לספק מידע נוסף בדרך לזכאות למשכנתא.

המקור למידע ברשת על משכנתא

התאמת כלכלן לפי דרישת לקוח

דירוג ובקרת איכות של יועצי משכנתאות

משכנתא - תנאי סף

הון עצמי נדרש

עפ"י קביעת בנק ישראל שנכנסה לתוקף בשנת 2012, כל הלוואת משכנתא מחייבת הון עצמי מינימלי:

* כשמדובר ברכישת דירה ראשונה, ההון העצמי המינימלי הוא 25% מערך הנכס אותו רוצים לרכוש.

* עבור משפרי דיור – כלומר מי שכבר יש באמתחתו דירה וכעת הוא קונה דירה נוספת אבל מתחייב למכור את זו הקיימת תוך שנתיים – ההון העצמי הנדרש הוא לפחות 30% מערך הדירה החדשה.

* עבור רוכשי דירה שנייה (שמשמשת לרוב כהשקעה) – נדרש הון עצמי בשיעור 50%.

חשוב להדגיש כי אלו הם שיעורי מינימום, ובכל מקרה רשאי כל גוף המעניק משכנתאות לדרוש מלקוח ספציפי הון עצמי גבוה יותר.

בטחונות

זכאות למשכנתא מחייבת שיעבוד של נכס בעל ערך. ברוב המקרים הנכס הממושכן הוא זה שעבור רכישתו ניתנת המשכנתא, אבל ישנם גם מקרים שבהם מי שכבר יש בבעלותו דירה משעבד אותה על מנת לממן קניית דירה שניה.

ערבים

בעבר כמעט ולא ניתנו הלוואות משכנתא ללא ערבים – כלומר קרובי משפחה או חברים של הלווים אשר הסכימו (לרוב בלב כבד) לחתום על התחייבות לפיה הם יידרשו לפרוע את המשכנתא אם מי שקיבל אותה לא יעמוד בהחזרים.

בימינו, בעיקר בשל שינויי חקיקה שמקלים על הבנקים לממש נכסים משועבדים, הצגת ערבים הינה תנאי קבלה למשכנתא רק במקרים מועטים יחסית. אם היסטוריית האשראי שלכם תקינה וההכנסה הפנויה שלכם גבוהה יחסית, סביר להניח שתוכלו לקבל משכנתא גם ללא ערבים.

גיל מקסימלי

באופן פורמלי אין גיל מקסימלי (וגם לא מינימלי) במסגרת תנאי קבלה למשכנתא. יחד עם זאת, מאחר שמדובר בהלוואה לטווח ארוך, ואפילו ארוך מאוד, הרי שבאופן טבעי הבנקים וחברות האשראי החוץ בנקאי לא ששים להעניק משכנתאות לבני 60 ומעלה, ובוודאי לא כשמדובר במשכנתא עם תקופת החזר ארוכה. למעשה, לעתים גם בני 50 ומעלה ייתקלו בקשיים כשיבקשו משכנתא.

בדרך כלל מעדיפים הבנקים כי תקופת ההחזר תסתיים לפני שהלווים מגיעים לגיל 75, ובחלק מהמקרים נדרשים אנשים מבוגרים לבצע ביטוח חיים לצורך זכאות למשכנתא.

הכנסה פנויה

בשנת 2014 נכנסה לתוקף מגבלה חדשה לגבי הלוואת משכנתא: גובה ההחזר החודשי לא יכול להיות למעלה מ-50% מההכנסה הפנויה של הלווה (או הלווים, אם מדובר במשק בית).

חישוב ההכנסה הפנויה מבוסס על מסמכים שמציגים הלווים (תלושי שכר אחרונים עבור שכירים, שומה אחרונה עבור עצמאים), כשמתוך המשכורת או הרווחים כעצמאיים יש לנכות הוצאות קבועות שאותן אמורים הלווים לשלם במשך שנה וחצי או יותר.

כך לדוגמה אם למבקשי המשכנתא יש הלוואה שמועד פירעונה חל בעוד שנה, ההחזר החודשי לא יקוזז מההכנסה שלהם, אבל אם הם מחזירים 1,500 ש"ח מדי חודש עבור הלוואה שמסתיימת רק כעבור 3 שנים אותם 1,500 ש"ח יופחתו לצורך חישוב ההכנסה הפנויה.

כך למשל בני זוג שמרוויחים יחד 15,000 ש"ח נטו וההתחייבויות הקבועות שלהם עומדות על 4,000 ש"ח בחודש יוכלו לקבל משכנתא שגובה ההחזר החודשי שלה הוא לכל היותר 5,500 ש"ח (50% מתוך 15,000 פחות 4,000).

הערכת שמאי

עוד תנאי קבלה למשכנתא הוא שכירת שירותיו של שמאי לצורך הערכת שווי הנכס הספציפי עבורו אתם מבקשים את הכסף.

יש להקפיד לבחור שמאי מקרקעין מוסמך מתוך רשימת השמאים שעובדים עם הבנק ממנו בחרתם לקבל משכנתא, והתשלום עבור הערכת שווי הנכס חל עליכם.

היסטוריית אשראי (BDI)

באופן טבעי לפני שבנק או חברת אשראי חוץ בנקאי מעביר סכום כסף גדול במיוחד הוא מבקש לבחון את היסטוריית האשראי של מבקש/י המשכנתא.

כל מי שבעברו אי עמידה בהתחייבות פיננסית – אי תשלום מספר חובות, מספר רב יחסית של שיקים שלא כובדו, תיקי הוצאה לפועל, הכרזה על לקוח מוגבל, פשיטת רגל וכו' – מתועד במאגר הנתונים של חברת BDI, ומוגדר כבעל בי.די.אי שלילי.

כשמוגשת בקשת משכנתא BDI שלילי הוא פרמטר שמרתיע מאוד את הבנקים. סיכויי בעלי BDI שלילי לקבל משכנתא נמוכים יותר, וגם כשבעלי היסטוריית אשראי בעייתית נמצאים בכל זאת זכאים למשכנתא הם יידרשו ברוב המקרים לשלם ריביות גבוהות יותר ובאופן כללי תנאי ההחזר יהיו נוקשים יותר.

במקרים אלה מומלץ במיוחד להיעזר במומחי משכנתאות בלתי תלויים – הן כדי למקסם את הסיכוי לקבל משכנתא והן כדי לשפר את תנאי ההחזר.