title
לחצו להתקשרות:


סוגי משכנתא קיימים

בחירת משכנתא היא אחת ההחלטות החשובות ביותר בחיים, הן בגלל סכומי הכסף המעורבים בה והן בשל העובדה שהיא משפיעה על המצב הכלכלי למשך שנים רבות. הבסיס לבחירה מושכלת הוא ידע רחב היקף וראשית יש להבין מהם המאפיינים העיקריים של כל אחד מסוגי המשכנתאות הנפוצות:

המקור למידע ברשת על משכנתא

התאמת כלכלן לפי דרישת לקוח

דירוג ובקרת איכות של יועצי משכנתאות

משכנתא בלון

המונח "משכנתא בלון" מתייחס לאופן ההחזר של ההלוואה: בבת אחת לאחר פרק זמן מסוים, קצר יחסית (אם בדרך כלל הלוואת משכנתא נלקחת לתקופה של 10 שנים, 15 שנים ואפילו 25-30 שנה, הרי שמשכנתאות בלון הן לפרק זמן של עד 4 שנים ובמקרים רבים אפילו פחות).

משכנתאות בלון נחלקות לשני סוגים:

בלון מלא – הן פירעון הקרן והן פירעון הריבית מתבצעים בתום תקופת המשכנתא. ברוב המקרים משכנתא מסוג זה ניתנת לעד 24 חודשים.

בלון חלקי – הריבית משולמת מדי חודש החל ממועד קבלת הסכום, ואילו הקרן נפרעת בבת אחת בתום התקופה. משכנתא מסוג זה ניתן לקבל לתקופה של עד 4 שנים. סוג זה של הלוואה נקרא גם משכנתא בולט.

בכל מקרה משכנתא בלון מתאימה למי שיודע בוודאות כי הוא אמור לקבל בעתיד הקרוב יחסית (כאמור, עד 4 שנים) סכום כסף גדול שיאפשר את פירעון המשכנתא בבת אחת. מצב אחד שבו משכנתאות בלון הן האופציה המשתלמת הוא כשישנה הזדמנות אטרקטיבית לרכוש דירה חדשה ורוצים לממש אותה עוד בטרם נמכרה הדירה הקיימת – תקופת המשכנתא מאפשרת את מכירת הדירה הקיימת בלי לחץ ובתנאים טובים יותר.

מקרים אחרים שבהם כדאי לשקול הלוואות משכנתא מסוג בלון הם כשבשנה-שנתיים הקרובות עתידה להיפרע קופת גמל, קופת פנסיה, תוכנית חיסכון וכו'.

חשוב להדגיש כי רק מקור ודאי לקבלת הכסף בשנים הקרובות מאפשר קבלת משכנתא בלון או משכנתא בולט.

משכנתא גרייס

משכנתא גרייס הינה משכנתא שמעניקה ללווים מספר חודשי חסד שבמהלכם ההחזרים החודשיים כוללים רק תשלום ריבית ואין בהם את מרכיב הפירעון של הקרן. אופציה זו נקראת גרייס חלקי. ישנן גם משכנתאות גרייס מלא שבהן "מוותר" הבנק גם על תשלום הריבית במהלך חודשי הגרייס, אם כי הן נדירות יחסית כך שברוב המקרים המונח "משכנתא גרייס" מתייחס למסלול גרייס חלקי.

משכנתאות גרייס דומות למשכנתאות בלון בכך שאין צורך להתחיל לשלם החזרים חודשיים גדולים מיד עם קבלת ההלוואה, אולם בניגוד אליהן ההחזר לא מתבצע בבת אחת בתום התקופה – אלא בתשלומים חודשיים לאורך תקופת החזר שנמשכת מספר שנים (כמו משכנתא "רגילה").

תקופת הגרייס המקובלת היא עד שנה, ובאופן טבעי היא מייקרת את המשכנתא. הלוואות משכנתא מסוג זה מומלצות למי שמאתר הזדמנות טובה לרכוש דירה ומבקש לנצל אותה אבל יודע שיתקשה בחודשים הראשונים לעמוד בהחזר גבוה – למשל בגלל שהוא עדיין מחויב לשכר דירה, או שבחודשים הקרובים הוא עדיין נדרש לשלם סכומים גבוהים יחסית על רכב שרכש, טיפול רפואי חיוני וכו'.

משכנתא שפיצר

שפיצר היא שיטת ההחזר המקובלת ביותר עבור משכנתא.

המאפיין העיקרי של משכנתא שפיצר הוא שהסכום אותו משלמים לבנק מדי חודש נשאר קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה – אלא אם כן המשכנתא צמודה למדד (ואז ההחזר משתנה בהתאם לקצב האינפלציה) או הינה בריבית משתנה.

בתחילת התקופה מרכיב הריבית בהחזר החודשי גבוה יחסית, ועם הזמן הוא הולך ופוחת בעוד המרכיב של החזר הקרן הולך וגדל, כך שסך ההחזר החודשי נשאר כאמור קבוע (פרט לשינויים המתבקשים אם המשכנתא צמודה למדד או בריבית משתנה).

היתרון העיקרי של משכנתאות שפיצר הוא היציבות, שכן גובה התשלום החודשי נשאר קבוע, ועל כן זוהי גם שיטת ההחזר הפופולרית ביותר. יחד עם זאת כדאי לקחת בחשבון שבחלק מהמקרים הסכום הכולל שתשלמו לבנק עבור המשכנתא גבוה יותר ביחס לאלטרנטיבה, שיטת קרן שווה.

משכנתא קרן שווה

בשיטה זו ההחזר על הקרן עצמה נשאר קבוע לאורך כל תקופת המשכנתא, ובאופן טבעי תשלומי הריבית משתנים – כך שההחזר החודשי משתנה אף הוא.

ברוב המקרים בתחילת התקופה ההחזר של משכנתא קרן שווה יהיה גבוה יותר ביחס להחזר של משכנתא שפיצר. עם הזמן ההפרש יצטמצם, עד שבנקודה מסוימת ההחזר החודשי בשיטת קרן שווה יהיה נמוך יותר.

משכנתא זו אינה מתאימה למי שחושש מפני החזרים חודשיים גבוהים בתחילת הדרך, ורלוונטית רק בחלק מהמסלולים של הלוואות משכנתא – מסלול פריים, מסלול קל"צ ומסלול ריבית קבועה צמודה למדד.

בכל מקרה מומלץ להתייעץ עם מומחי משכנתאות בלתי תלויים כדי להגיע לאופציה האופטימלית בהתאם לצרכים שלכם, למצבכם הכלכלי בהווה ולשינויים הצפויים בשנים הקרובות.

משכנתא דולרית

משכנתא דולרית הינה למעשה משכנתא בריבית משתנה, וההחזר החודשי צמוד לשער הדולר ולריבית בינלאומית אשר מתפרסמת בלונדון ונקראת ליבור (London InterBank Offered Rate).

ניתן לקחת משכנתאות דולריות בשיטת שפיצר או בשיטת קרן שווה, וכן ניתן לקבל עבורן תקופת גרייס – המונח משכנתא דולרית מתייחס רק לשיטת ההצמדה. ההחזרים עצמם משולמים בשקלים (בהתאם לשער הדולר העדכני), וניתן לבצע פירעון מוקדם בכל נקודת זמן ללא קנסות יציאה (מאחר שמדובר במסלול ריבית משתנה).

משכנתא זו מתאימה למי שנהנה מהכנסות קבועות צמודות לדולר, או למי שמעריך כי שער הדולר ירד משמעותית בטווח הארוך (או לחילופין ששיעור ריבית הליבור יצנח). יחד עם זאת חשוב להדגיש כי מדובר במסלול הנחשב מסוכן, עקב הקושי להעריך את התנהגות ריבית הליבור ואת שער הדולר לטווח הארוך. בכל מקרה בנק ישראל מקביל את גובה הסכום שניתן לקבל במסלול זה – באופן כללי ניתן לקבל בריבית משתנה רק עד שליש מסכום המשכנתא הכולל.

משכנתא נגררת

משכנתא נגררת היא הלוואת משכנתא שנלקחה במקור עבור נכס מסוים ומסיבות שונות רוצים לגרור אותה אל נכס אחר – בעיקר כשעוברים דירה עוד בטרם הסתיימה תקופת ההחזר.

באופן טבעי גרירת משכנתא, כלומר שינוי הנכס המשועבד, מחייבת את אישור הבנק. ישנם מקרים שבהם הבנקים עלולים להערים קשיים על המהלך, כך שעבור סוג משכנתא זה מומלץ במיוחד להיעזר באנשי מקצוע מנוסים.

משכנתא פרי פסו (Pari Passu)

כשלוקחים שתי הלוואות משני בנקים עבור אותו נכס, המשכנתא נקראת פרי פסו (או לחילופין משכנתא בדרגה שווה). במקרה זה הנכס משועבד לשני הבנקים, ושניהם נמצאים באותה דרגה אם ייווצר צורך לממש אותו.

משכנתא מדרגה שנייה

מצב דומה למשכנתא פרי פסו בהבדל אחד: לאחד הבנקים ישנה עדיפות בעת מימוש הנכס המשועבד (אם נוצר בכך צורך בגלל שהלווה לא עומד בהחזרים החודשיים). ההלוואה שמספק הבנק השני נקראת משכנתא מדרגה שנייה, ובאופן טבעי רוב הבנקים לא ששים להעניק אותה עקב החשש שבמקרה שבו לא תיפרע ההלוואה הם לא יוכלו להחזיר לעצמם את הסכום בגלל הנחיתות ביחס לבנק הראשון.

בכל מקרה לקיחת משכנתא שניה על נכס מסוים עוד בטרם הוחזרה במלואה המשכנתא הראשונה כרוכה בקבלת אישור מהבנק שמצא בדרגה הראשונה.

משכנתא קבוצתית / חברתית

משכנתא קבוצתית כשמה כן היא, משכנתא הניתנת ביחד לקבוצת אנשים – בין אם מדובר בקבוצת רכישה (כלומר מספר אנשים שהתאגדו יחד לטובת הקמת פרויקט נדל"ן ספציפי) ובין אם מדובר בקבוצה שהתאגדה יחדיו לטובת לקיחת משכנתא מאותו גורם.

באופן טבעי לקבוצת אנשים ישנו כוח מיקוח רב יותר מאשר לאדם הבודד, ועל כן משכנתא קבוצתית עשויה להיות משתלמת מאוד (מבחינת שיעור הריבית, תקופת ההחזר, התנאים השונים וכו'). מצד שני, לא קל לפעול יחד כקבוצה ולעתים חילוקי דעות בין חברי הקבוצה מכשילים את המהלך.

בכל מקרה חשוב לזכור שישנם עוד פרמטרים חשובים עבור כל משכנתא, וכי הדרך הטובה ביותר להגיע למשכנתא האופטימלית עבורכם, בהתאם למצבכם הכלכלי בהווה ובעתיד, לצרכים שלכם ולמטרות שלכם בחיים היא קבלת ייעוץ מקצועי ממומחי משכנתאות אובייקטיביים ובעלי יושרה מוחלטת.