title
לחצו להתקשרות:


משכנתא חדשה או משכון בית?

עפ"י נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לכ-10% ממשקי הבית בישראל יש יותר מדירה אחת. הסיבה העיקרית לכך היא שבשנים האחרונות אחת המגמות הבולטות בארץ היא קניית דירה שניה, למטרות השקעה.

כל מי שרוכש דירה שניה נתקל בדילמה: האם לקחת משכנתא חדשה (כלומר לשעבד את הנכס החדש שנרכש) או למשכן את הנכס הקיים כדי לממן את רכישתו של הבית השני. מי שעוד מחפש תשובה לשאלה זו – וחשוב לזכור שמדובר בסכומים של מאות אלפי שקלים ואף יותר, כך שזוהי החלטה רבת משמעות הן בטווח הקצר והן לטווח הארוך – הם הורים שמסייעים לילדיהם לקנות דירה ראשונה עבורם, שכן גם הם יכולים לבחור באופציה של משכון הנכס הקיים (הבית שלהם) למטרת רכישת הנכס החדש (הבית שרוכש אחד הילדים).

המקור למידע ברשת על משכנתא

התאמת כלכלן לפי דרישת לקוח

דירוג ובקרת איכות של יועצי משכנתאות

משכון נכס או משכנתא?

מהו סכום המשכנתא המקסימלי אותו ניתן לקבל עבור הנכס הקיים?

משכון בית ראשון לקניית בית שני מאפשר קבלת משכנתא בסכום של עד 70% מערכו העכשווי של הנכס הקיים, וזאת אם אין משכנתא קיימת לגביו.

אם עבור הבית הראשון עדיין משולמת משכנתא, יש לקזז את יתרת המשכנתא הזו מהסכום שניתן לקבל.

לדוגמה, אם ערכו הנוכחי של הבית הראשון הוא 1.8 מיליון ש"ח, ויתרת המשכנתא היא 540,000 ש"ח, ניתן לקבל משכנתא של עד 720,000 ש"ח (70% מ-1.8 מיליון ש"ח הם 1,260,000 ש"ח, ואם מקזזים מהם את ה-540,000 ש"ח התוצאה היא 720,000 ש"ח).

בהקשר זה כדאי לציין כי עליית המחירים הדרמטית בתחום הנדל"ן בשנים האחרונות הביאה למצב שבו הערך הנוכחי של הבית הראשון גבוה מאוד בעוד יתרת המשכנתא (ובפרט אם נלקחה לפני שנים רבות יחסית) נמוכה למדי, כך שניתן לקבל משכנתא נוספת גבוהה.

המגבלות שהטיל בנק ישראל על משכנתאות לדירה להשקעה

החל מסוף 2012 ישנן מגבלות משמעותיות על לקיחת משכנתא על דירה שנייה, כשהמטרה הייתה לצנן את הביקוש ההולך וגדל לדירות להשקעה (ביקוש שתרם רבות לעליית המחירים המתמשכת בשוק הנדל"ן והקשה מאוד על זוגות צעירים להגיע לדירה משלהם).

המגבלה העיקרית של בנק ישראל היא שהסכום של משכנתא לדירה להשקעה (ולדירה שנייה בכלל) יהיה עד 50% מערכה של הדירה. לשם השוואה, על דירה ראשונה ניתן לקבל הלוואת משכנתא בגובה 75% מערך הנכס, ומשפרי דיור יכולים לקבל משכנתא לקניית בית שני בשיעור 70% מערך בית זה (כשהם מתחייבים למכור את הבית הראשון שלהם תוך 24 חודשים).

כמו כן גובה ההחזר החודשי מוגבל ל-50% מסך ההכנסות החודשיות של משק הבית. בכל מקרה, מבחינה זו אין הבדל בין משכנתא חדשה לבין משכון בית ראשון לקניית בית שני – המגבלות של בנק ישראל רלוונטיות בשני המקרים.

מה משתלם יותר – שיעבוד נכס קיים או משכנתא חדשה?

ההשוואה בין משכנתא לקניית בית שני שעבורה משועבד הנכס הקיים לבין משכנתא חדשה (כלומר שיעבוד הנכס השני) תלויה בערכו הנוכחי של הנכס הקיים, בערכו של הנכס החדש, במשך תקופת ההחזר, בסוג המשכנתא שנלקחת ובפרמטרים נוספים.

בהתאם הדרך הטובה ביותר להגיע למשכנתא המשתלמת ביותר מבחינתכם היא להיעזר במומחים אובייקטיביים ובעלי ניסיון, ובפרט בכל הקשור למשכנתא לדירה להשקעה.

כשמדובר בהורים שמתלבטים אם למשכן את הבית שלהם לטובת משכנתא עבור דירה שקונה אחד מילדיהם, מצטרף מן הסתם גם שיקול לא כלכלי – טיב היחסים במשפחה – שכן מצד אחד ניתן לקבל תנאים אטרקטיביים למשכנתא בזכות שעבוד בית ההורים אולם ישנו גם סיכון שאם הילדים לא יעמדו בהחזרים, הבנק יממש את הנכס של ההורים.

עוד חשוב לציין כי אם טרם הושלם פירעון המשכנתא על הנכס הקיים הרי שלקיחת משכנתא נוספת בדרך כלל לא תספק את כל הסכום הדרוש לטובת רכישת הבית השני.

מס שבח למחזיקי שני בתים

עוד כדאי לדעת בהקשר של קניית בית שני שמאז תחילת 2014 מי שמחזיק בשתי דירות (או יותר, כמובן) נדרש לשלם מס שבח בשיעור 25% מהרווחים על מכירת דירה גם אם חלפו למעלה מ-4 שנים מאז הפעם האחרונה בה מכר דירה (בניגוד לבעלי דירה יחידה, שפטורים מתשלום מס שבח אם עברו 4 שנים או יותר מאז שמכרו דירה).