title
לחצו להתקשרות:


סקירת מסלולי משכנתא מומלצים

כשמחפשים הלוואת משכנתא משתלמת מגלים שישנו מגוון רחב של מסלולים, שלכל אחד מהם יתרונות וחסרונות והשפעה משמעותית על המצב הכלכלי שלנו לשנים רבות, ועל כן חשוב מאוד ליצור ביניהם תמהיל אופטימלי. התמהיל נקבע בהתאם למאפיינים האישיים ועל סמך מידע עדכני, שכן שוק ההון משתנה כל הזמן ובהתאם מסלול משכנתא שהיה משתלם מאוד בעבר לא בהכרח מתאים גם כיום – לפניכם המלצות על תמהיל המשכנתא הטוב ביותר לשנת 2016.

המקור למידע ברשת על משכנתא

התאמת כלכלן לפי דרישת לקוח

דירוג ובקרת איכות של יועצי משכנתאות

סקירת מסלולי משכנתא

משכנתא עם ריבית קבועה לא צמודה למדד

למי שמחפש הלוואת משכנתא ב-2016 שתהיה משתלמת לטווח הארוך ההמלצה היא לקחת בין 30% ל-50% במסלול קבוע לא צמוד למדד (שנקרא גם קל"צ).

הסיבה העיקרית להעדפת משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד היא רמת הוודאות הגבוהה, למעשה המוחלטת – הריבית במסלול זה לא משתנה לאורך כל חיי המשכנתא, ואתם יודעים בדיוק מה יהיה גובה ההחזר בכל חודש וחודש.

אמנם נכון ל-2016 ריבית הפריים נמוכה להפליא, והמדד בשנים האחרונות נמוך גם כן (ב-2015 אף נרשם מדד שלילי, של מינוס 0.9%), אולם כשלוקחים הלוואות משכנתא לתקופה של 15, 20 ואפילו 30 שנים חשוב להסתכל על הטווח הארוך, לזכור שישראל כבר חוותה תקופות של אינפלציה דו ספרתית וריבית גבוהה – ולצמצם את הסיכון עם מרכיב קבוע לא צמוד למדד משמעותי, כאמור בין 30 ל-50%.

חשוב להדגיש כי זהו מסלול יקר יחסית: אם המשכנתא היא ל-10 עד 15 שנים, הריבית על משכנתא קל"צ היא 3.25-3.75%, ועבור משכנתא ל-20 שנה ומעלה כבר תידרשו לשלם ריבית של 4.25% ואולי אפילו יותר, אבל גם כך בטווח הארוך מדובר במסלול משתלם, ועל כן ההמלצה כאמור היא לקחת בו בין 30 ל-50% מהסכום הכולל. גם לאופי שלכם חלק נכבד בהחלטה הסופית – ככל שוודאות ויציבות חשובות לכם יותר, יש לקחת חלק גדול יותר (50% ואולי אפילו קצת יותר) עם ריבית קבועה לא צמודה למדד.

משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד

מסלול קבוע צמוד למדד משלים את מסלול הקל"צ הנ"ל וביחד הם מהווים את החלק שהריבית בו אינה משתנה ועל כן הוא מספק ודאות וראש שקט.

ההמלצה ל-2016 היא שהחלק של המשכנתא בריבית קבועה צמודה למדד יהיה בין 20% ל-30%, כשביחד עם המסלול הקבוע לא צמוד למדד הם יהוו בין 50 ל-70% מסך המשכנתא.

ההחלטה כיצד לחלק את אותם 50-70% בין החלק הצמוד למדד לחלק הלא צמוד למדד תלויה בהערכה לגבי קצב האינפלציה בישראל ב-10-15 שנים הקרובות, ובפער בין הריבית עבור משכנתאות צמודות מדד לבין הריבית במקרה של משכנתאות לא צמודות. נכון ל-2016 הפער גדול יחסית, כ-1.5% (ב-2015, לשם השוואה, הוא היה רק כ-0.8%), ועל כן ההמלצה היא לקחת חלק גדול יחסית של המשכנתא עם ריבית קבועה צמודה למדד, כאמור בין 20 ל-30%, וזאת לתקופה של 10-15 שנים.

מסלול פריים – האם גם ב-2016 הוא עדיין הכי משתלם?

כשמחפשים משכנתא ב-2016 זהו מסלול משתלם מאוד, ועל כן ההמלצה היא לקחת 25-30% מהסכום במסלול זה, כשחשוב להדגיש שעפ"י הנחיות בנק ישראל מרכיב זה במשכנתא מוגבל לשליש מתוך כל הסכום אותו מקבלים מהבנק עבור רכישת הדירה או כל מטרה אחרת – כלומר ההמלצה העדכנית היא לנצל את האפשרות כמעט במלואה.

הסיבה לכך היא שבמרץ 2015 ירדה ריבית בנק ישראל לשיעור כמעט אפסי של 0.1%. הריבית נשארה בנקודה זו, הנמוכה ביותר בכל הזמנים, גם נכון ליוני 2016, ויחד איתה הריביות האחרות במשק הפכו נמוכות אף הן ובפרט ריבית הפריים שעומדת על 1.6%.

משכנתא עם ריבית פריים היא למעשה משכנתא שהריבית שנשלם עליה היא בין פריים מינוס 0.9% לבין פריים מינוס 0.5-0.6%, כלומר נכון ל-2016 הריבית בפועל היא פחות מאחוז אחד. בהתאם מסלול פריים מספק החזרים נמוכים מאוד, ועל כן המשכנתא הופכת כדאית הרבה יותר (ריבית הפריים הנמוכה היא אחת הסיבות העיקריות לביקוש העצום למשכנתאות בשנה האחרונה, כשכבר ב-2015 נלקחו משכנתאות בסכום כולל של קרוב ל-65 מיליארד ש"ח!)

יתרון נוסף של משכנתא עם ריבית משתנה פריים, בנוסף לעלות הנמוכה שלה, הוא שניתן לפרוע את יתרת הסכום בכל נקודת זמן שהיא ללא קנסות יציאה או עמלות היוון.

ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה למדד

מסלול משכנתא מומלץ 2016 נוסף הוא זה שמתאפיין בריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה למדד. במסלול זה כדאי לקחת עד 20% מהסכום הכולל.

ב-2015 כדאי היה להעדיף משכנתא עם ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד, אולם נכון ל-2016 מסלול זה התייקר, ועל כן מומלץ לבחור במסלול ריבית משתנה לא צמודה למדד שבנוסף גם מקטין את הסיכון במידה מסוימת (שכן גם אם יחול זינוק באינפלציה, מרכיב זה במשכנתא לא יושפע ממנה).

נקודות יציאה

במסלולי משכנתא עם ריבית קבועה (צמודה למדד או קל"צ) ניתן לפרוע את יתרת ההלוואה בכל רגע, אולם הדבר כרוך בתשלום עמלת היוון (שנקראת גם עמלת פירעון מוקדם או קנס משכנתא).

במסלול ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה למדד ישנה נקודת יציאה – כלומר אפשרות לפרוע את יתרת המשכנתא מבלי לשלם עמלת פירעון מוקדם – אחת ל-5 שנים.

את החלק של המשכנתא בריבית פריים ניתן לפרוע לפני תום תקופת ההחזר, בכל שלב שהוא, ללא עמלת היוון.

קיומן של נקודות יציאה הוא פרמטר חשוב, ובפרט אם אתם מעריכים כי בשנים הקרובות מצבכם הכלכלי ישתפר.

עוגנים

עוגן הוא הנתון אליו מוצמדת הריבית במסלולים עם הריבית המשתנה: במקרה של משכנתא פריים העוגן הוא ריבית הפריים, ועוד מדדים שמהווים עוגן משכנתא הם הריבית הממוצעת על המשכנתאות, תשואות אג"ח ל-5 שנים והמק"מ.

הוראות בנק ישראל בנושא משכנתאות
הוראות בנק ישראל
משכנתא למסורבים, סירוב משכנתא
משכנתא למסורבים בבנק
משכנתא לבעלי חשבון מוגבל בבנק, משכנתא למוגבלים
משכנתא למוגבלים בבנק
משכנתא למסורבי משכנתא, סירוב משכנתא ונטילת משכנתא למסורבים בבנק
מסורבי משכנתא בבנק

נכון ל-2016 העוגן המומלץ הוא ריבית הפריים וזאת לנוכח השיעור הנמוך מאוד שלה.

סיכום

כשמחפשים מסלולי משכנתא מומלצים ב-2016 אופציות מומלצות לדוגמה הן:

* למי שמחפש משכנתא בטוחה ויציבה – 20% במסלול פריים מינוס, 10% עם ריבית משתנה ל-5 שנים לא צמודה, 50 בריבית קל"צ ו-20% עם ריבית קבועה צמודה למדד.

* למי שמעדיף החזרים נמוכים ומוכן להסתכן (אם שער הריבית יעלה) – 30% משכנתא פריים, 20% בריבית משתנה ל-5 שנים לא צמודה, 35% משכנתא קל"צ ו-15% בריבית קבועה צמודה למדד.

בכל מקרה כדי להיות בטוחים שיצרתם את התמהיל הטוב ביותר, ההמלצה הכי חשובה היא להיעזר במומחים מנוסים ואובייקטיביים.