title
לחצו להתקשרות:


גרירת משכנתא לבית חדש

גרירת משכנתא הינה העברת המשכנתא מדירה אחת לדירה או בית אחרי. זאת, כחלק מהליך החלפת דירה תוך הימנעות מנטילת משכנתא חדשה. כיצד מתבצעת גרירת משכנתא? מהן היתרונות בביצוע גרירת משכנתא קיימת? אילו פתרונות אחרים קיימים להשגת מימון לבית חדש? כיצד מתבצעת גרירת המשכנתא בפועל? כל התשובות – במאמר שלפניכם

היועצים הפיננסיים המקצועיים של המקור למשכנתא אופטימלית אמונים על מתן הכוונה וסיוע לבעלי נכסים המעוניינים לגרור משכנתא קיימת לנכס חדש. בנוסף, הם מסייעים במגוון אמצעים בנטילת משכנתא חוץ בנקאית, מיחזור וכן הרחבת משכנתא קיימת. אם אתם עומדים בפני רכישת בית חדש, ואתם מעוניינים להשיג משכנתא בתנאים אטרקטיביים ובפרישת תשלומים נוחה, אתם במקום הנכון. כדאי ליצור קשר כבר כעת באמצעות טופס יצירת הקשר באתר. לחילופין, ניתן ליצור קשר טלפוני בשעות העבודה המקובלות. יועצת פיננסית מנובה או יועץ פיננסי איכותי יצרו אתכם קשר בהקדם. הם ילוו אתכם מרגע יצירת הקשר ועד לקבלת המשכנתא בפועל.

המומחים של המקור למשכנתא אופטימלית פועלים בכל רחבי הארץ באחוזי הצלחה גבוהים בהשגת משכנתאות, מימון ואשראי עסקי. כדאי ליצור קשר כעת ולעשות צעד ראשון להצלחה.

המקור למידע ברשת על משכנתא

התאמת כלכלן לפי דרישת לקוח

דירוג ובקרת איכות של יועצי משכנתאות

גרירת משכנתא - מתי למה ואיך

כאמור, העתקת משכנתא מתבצעת כחלק מתהליך שבמסגרתו נמכרת הדירה שתמורתה ניתנה המשכנתא בפועל. בהמשך, נרכשת דירת מגורים חדשה. הכסף שמתקבל תמורת הדירה שנמכרה מועבר לחשבון שממנו הוא יימסר תמורת הדירה החדשה. לחילופין, מועבר הכסף ישירות למוכרי הדירה החדשה, אם עסקאות המכירה והרכישה בוצעו במקביל. בהמשך, וכחלק מהעסקה, מוסרת הערת האזהרה שנרשמה בטאבו עבור הדירה שנמכרה. במקומה, נרשמת הערת אזהרה בטאבו על הדירה החדשה.

הליך גרירת המשכנתא מתנהל מול הבנק שהעניק את המשכנתא מלכתחילה. ברוב המקרים, הבנק או הגוף המלווה מחויב להסכים לבקשה להעביר את המשכנתא מהנכס הקיים לנכס החדש. עם זאת, האישור כפוף למחויבויות של הבנקים על פי הוראות בנק ישראל בנושא משכנתאות.

מתי מתבצע הליך גרירת משכנתא

במצב האופטימלי, מכירת הדירה הישנה ורכישת דירה חדשה מתבצעות במקביל. במקרה הזה, העברת הערת האזהרה מבית לבית תתבצע במהירות. אבל לרוב, יש הפרש זמנים בין שתי הפעולות. להלן מצבים אפשריים:

מכירת הדירה הישנה התבצעה לפני רכישת דירה חדשה

גרירה של משכנתא מבוססת על רכישת נכס חדש כנגד הנכס שנמכר. במקום הנכס הקיים שמשועבד כעת לטובת הבנק, משעבדים בעלי המשכנתא נכס אחר (מבחינת הבנק זהו כמובן תנאי הכרחי למתן ההלוואה).

במקרה שבו נמכר נכס קיים שיש עליו משכנתא אבל עדיין לא נרכש נכס חדש (כיון שהמוכרים עוד לא מצאו את מה שהם מחפשים), ניתן לבצע הליך שנקרא הקפאת משכנתא.

במסגרת הקפאת המשכנתא יש לספק לבנק נכס חלופי (פיקדון שיש בו סכום כסף גבוה מספיק, או ערבות בנקאית) עד לרכישת דירה חדשה, שתהווה בטוחה עבור המשכנתא. יש להדגיש שתקופת ההקפאה מוגבלת בזמן ושגם במהלכה תמשיכו לשלם את החזרי המשכנתא לבנק. יש בכך יתרונות רבים, בין השאר כיון שרצף התשלומים לא נשבר ואורך חיי המשכנתא לא משתנה.

רכישת דירה חדשה התבצעה לפני מכירת הדירה הישנה

במקרה כזה, הדרך היחידה לסגירת העסקה הינה גיוס סכום כספי גבוה לטווח קצה. במצבים אלה, כדאי להתייעץ עם המומחים של המקור למשכנתא אופטימלית. יחד ניתן למצוא פתרונות איכותיים למצב.זאת, בהתאם לדרישות של בעלי הנכס והיכולות הפיננסיות שלהם.

הרכישה והמכירה התבצעו במקביל

במצב הזה, כאמור לעיל, הערבות מועברת לדירה החדשה בהליך דומה למצוין בסעיף הראשון. ההבדל הוא שכאן אין צורך בחשבון מעבר. זאת, כיון שכספי המכירה של הדירה הישנה מועברים ישירות למוכרי הנכס החדש במהירות.

גרירת משכנתא, הרחבת משכנתא ומשכנתא חדשה

לא אחת, מתלבטים בעלי המשכנתא המעוניינים לרכוש נכס חדש, באשר לדבר הנכון שיש לעשות. ההתלבטות היא בדרך כלל בין כמה אופציות אפשריות לפעולה: גרירת משכנתא, כפי שכבר הוזכר לעיל, הגדלת משכנתא או נטילת משכנתא חדשה. להלן היתרונות העיקריים של כל אחת מהאופציות הללו:

גרירת משכנתא

העתקת המשכנתא מנכס אחד לאחר נושאת בחובה שני יתרונות חשובים: הראשון – שמירה על תנאי המשכנתא כפי שהיו, בלי שינוי. השני – מניעת פרוצדורות ארוכות ומסובכות. והיתרון השלישי הוא החיסכון הכספי. זאת, כיון שכל פעולה למעט גרירת המשכנתא, כרוכה בהוצאה כספית. מצד אחד, הלווים עלולים לשלם קנס עבור סגירת המשכנתא בטרם עת. מצד שני, קיימות העלויות של נטילת משכנתא חדשה, שגם הן עלולות להיות גבוהות למדיי.

מתי לא כדאי לגרור משכנתא

מול היתרונות הרבים הטמונים בגרירת המשכנתא, ישנם מקרים שבהם האינטרס של בעלי המשכנתא הוא להימנע מביצוע גרירת משכנתא.

אחד המצבים הללו נוצר אם וכאשר שוק המשכנתאות מאפשר לנוטלי משכנתא לקבל הלוואה בתנאים אטרקטיביים יותר מאלה של המשכנתא הקיימת. במקרים כאלה כדאי לשקול לבצע פירעון מוקדם של המשכנתא (אם הדבר אפשרי מבחינת החוזה שלכם עם הבנק, כמובן) ונטילת משכנתא חדשה עבור הנכס החדש. רצוי לעשות את הפעולה הזאת בעזרת מומחי משכנתאות מקצועיים ואובייקטיביים, שיעזרו לכם לוודא שהעלות של הפירעון המוקדם אינה גבוהה מדי ביחס לרווח מהחלפת המשכנתא.

מצב אחר הוא כשהסכום שמתקבל כתוצאה ממכירת הנכס הקיים בצירוף ההון העצמי אינם מספיקים לרכישת נכס חדש ובעצם ישנו צורך בעוד הלוואה או משכנתא. גרירה של משכנתא קיימת מחייבת אתכם לקבל את המשכנתא החדשה באותו בנק (וזאת מפני שהנכס ישועבד לו בכל מקרה בעקבות גרירת המשכנתא, והאפשרות של משכנתא מדרגה שנייה, כלומר משכון נכס אחד לטובת שני בנקים, אינה משתלמת). במצב שכזה יכולת המיקוח שלכם מוגבלת, כך שכדאי לשקול פירעון מוקדם של המשכנתא הקיימת ואז לקיחת משכנתא חדשה על כל הסכום הנדרש לטובת רכישת הנכס החדש כשיכולת המיקוח שלכם מקסימאלית.

הרחבת משכנתא

הרחבת משכנתא מאפשרת, כפי שכבר הוזכר, הגדלת סכום המזומנים במצוי בידי הרוכשים (שהם כאמור גם המוכרים). אם הדירה החדשה היא יקרה יחסית, הרי שכל סכום כספי שניתן להשיג יכול לסייע. בנוסף, יש לקחת בחשבון שמשכנתא לרכישת נכס שני מחייבת את הרוכשים להעמיד לצורך העסקה הון עצמי בגובה 30% מערך הנכס החדש.

החיסרון בביצוע הגדלת משכנתא טמון בעלויות הגבוהות שלה מצד אחד, ובאבדן התנאים המועדפים של המשכנתא הקודמת, אם היו כאלה. עם זאת, הסטטיסטיקה מוכיחה שהחסרונות הללו בטלים בשישים לעומת היתרונות של הגדלת המשכנתא

נטילת משכנתא חדשה

למעשה, הגדלת משכנתא כמוה כנטילת משכנתא חדשה, על כל המשתמע מכך. עם זאת, אם המשכנתא החדשה היא בסכום שאיננו גבוה מסכום המשכנתא שנגררה, הרי שהיתרונות בגרירת משכנתא הם גדולים יותר מהחסרונות.

למרות האמור לעיל, יש לבצע חישוב נפרד בכל מקרה לגופו. זאת, כיון שבמקרים רבים מתברר שתנאי המשכנתא כיום טובים מאלה שהיו בתקופה שבעלי הנכס נטלו משכנתא ורכשו בית חדש. היועצים הפיננסיים המקצועיים של המקור למשכנתא אופטימלית מסייעים לרוכשי נכסים חדשים המעוניינים בכך, בבדיקת האופציה לגרירת משכנתא, יחד עם בדיקת הכדאיות של הצעד הזה.

גרירת משכנתא ואופציות אחרות

במקרים שבהם הבנק שהעניק את המשכנתא איננו מאפשר גרירת משכנתא, הדרך הטובה ביותר היא לפנות לגופים פיננסיים המעניקים משכנתא חוץ בנקאית. לחילופין, ניתן לבדוק את האפשרות לקחת הלוואת משכנתא דרך בנק אחר. ואולם לרוב, הגורמים שהביאו את הבנק שהעניק את המשכנתא מלכתחילה לסרב לגרירת המשכנתא, יגרמו גם לבנקים האחרים לנקוט עמדה זהה.

הנחיות בנק ישראל מחייבות את הבנקים להתחשב בהכנסה הפנויה של נוטלי ההלוואה, בגובה ההכנסה שלהם ובגובה ההחזר ביחס להכנסה. אם ההכנסה של נוטלי ההלוואה בעייתית או אם הם אינם עומדים בתנאי בסיסי הנדרש על פי הוראות בנק ישראל, כי אז האופציה היחידה שנשארת היא נטילת משכנתא חוץ בנקאית.

ביצוע גרירת משכנתא בפועל

ביצוע גרירת משכנתא דורש תשומת לב. בנוסף, כדאי להצטייד במסמכים שונים, שיסייעו לזירוז העניינים:

מסמכים שיש להגיש עם הבקשה לביצוע גרירת משכנתא

גרירת משכנתא מחייבת את בעלי המשכנתא לחזור על כל התהליך של בקשת המשכנתא המקורית. זאת, למרות שלכאורה הדבר איננו מתחייב. לשם כך, יש להגיש לבנק את חוזה מכירת הנכס הקיים, את חוזה רכישת הנכס החדש ואישורים לגבי מעמדו המשפטי של נכס זה (הנכס המיועד לרכישה).

אם בקשת הגרירה מאושרת, יש לחתום על חוזה מעודכן מול הבנק, ולהחתים עליו את הערבים מחדש, אם ישנם ערבים. לחילופין, יש לחדש את ביטוח החיים עבור המשכנתא, כפי שמתחייב על פי הוראות בנק ישראל. כאמור, מדובר בעסקה חדשה שעלולה לייקר את ההוצאה החודשית בגין הביטוח.

עמדת הבנק באשר לבקשה לגרירת משכנתא

עפ"י הנהלים המקובלים בתחום המשכנתאות, הבנקים נענים לבקשה לגרור משכנתא בחיוב ומאפשרים לבעלי הנכס להחליף אותו בנכס חדש. זאת, תוך הסתייעות באותה הלוואה שלקחו בעבר ובאותם התנאים.

פתרונות למסורבי משכנתא בבנקים
משכנתא למסורבים
גיוס אשראי לעסקים
הלוואות לעסקים מסורבים
עסקים בקשיים
הרחבת משכנתא ע"י הלוואה משלימה למשכנתא
הון חוזר לעסקים

רק אם ישנן נסיבות חריגות וסיבות שמצדיקות סירוב משכנתא בבנק לא יתאפשר לגרור את המשכנתא אל הנכס החדש. אחת הסיבות האפשריות – אם ערכו של הנכס החדש נמוך מערכו של הנכס הקיים במידה משמעותית. לחילופין, אם יש איתו בעיה כלשהי (לדוגמה – התברר שהנכס רשום בשיטת המושאע, שאיננה מאפשרת לבנקים להעניק משכנתא תמורתו). במקרים אלה, מומלץ ואפילו רצוי להיעזר ביועצים המתמחים בגרירת משכנתאות. זאת, במטרה למצוא פתרון שיאפשר את השלמת העסקה המורכבת בדרך המשתלמת ביותר האפשרית.

גרירת משכנתא בתנאי זכאות

עוד מקרה ייחודי של גרירת משכנתא הוא כשההלוואה ניתנה בתנאי זכאות (כלומר לבעלי תעודת זכאות מטעם משרד השיכון).

במקרים אלה ישנם תנאים מיוחדים והגבלות שעלולות להקשות על ביצוע גרירת המשכנתא והמשך התועלת מהתנאים המקוריים והנוחים מאוד. לקוחות המעוניינים לגרור משכנתא בתנאי זכאות חייבים להיעזר במומחים מנוסים בתחום. הסתייעות ביועצי משכנתאות מנוסים משפרת באופן משמעותי את הסיכויים לקבלת תשובה חיובית מהבנק ואת האפשרות לשפר את תנאי הדיור בדרך משתלמת במיוחד.

היועצים הפיננסיים של המקור למשכנתא אופטימלית מסייעים ללקוחות המעוניינים לרכוש דירה חדשה, להשיג את המטרה שלהם בצורה הטובה, הקצרה והחסכונית ביותר. אם אתם עומדים בפני רכישת דירה חדשה ויש לכם התלבטות באשר לאופי ההלוואה הנדרשת או התנאים שלה, זה המקום עבורכם. כדאי ליצור קשר כבר כעת באמצעות טופס יצירת הקשר באתר. לחילופין, ניתן ליצור קשר טלפוני בשעות העבודה המקובלות. נציגה מקצועית מנוסה או נציג פיננסי איכותי ומקצועי יצרו אתכם קשר בהקדם. הם ילוו אתכם לאורך כל הדרך, מרגע הגשת הבקשה ועד לקבלת המזומנים והעברה שלהם למוכרי הנכס, בדרך להשלמת עסקת הרכישה.

המקצוענים שלנו פועלים בכל רחבי הארץ, באחוזי הצלחה גבוהים בגיוס משכנתאות, הלוואות ואשראי. כדאי ליצור קשר כבר כעת ולעשות צעד חשוב לעסקת נדל"ן מוצלחת.